잭파시 책 정리

취득세, 종부세, 양도세 절세 방법

취득세

• 무주택 -> 조정대상지역 (매매가 6억이하) => 취득세 1%
• 1주택 -> 비조정대상지역 (매매가 6억이하) => 취득세 1%
  • 흐름 좋은 비조정대상지역의 대장아파트
• 2주택 -> 공시지가 1억 이하 주택 또는 오피스텔(4.6%)
  • 비조정지역에서도 취득세 8% 이기 때문

 

종부세

• 과세 비대상 : 상가, 오피스텔, 지산, 생숙, 분양권, 조합원 입주권
• 오피스텔
  • 주거용으로 등록돼있고 전세대출 등 실행되었어도, 종부세 대상으로 포함되지 않음.
  • 재산세 항목에서 주택 재산세가 아닌 상가 재산세로 부과됨.
  • 하지만 양도세는 내야함.
  • 예외 : 주택임대사업자로 신고 후 오피스텔 등록 시 상가분 -> 주택분으로 변경할 경우 추택 재산세로 청구됨.
• 상가
  • 상가이더라도 부속 토지의 공시지가 합계가 80억 넘으면 종부세 대상

 

양도세 중과주택, 중과 배제 주택 투트랙 운영

• 보유기간 2년 이하면 양도세 중과대상, 2년 넘기면 기본세율
• 중과 배제 주택: 수도권, 광역시, 세종시 제외한 공시가 3억 이하의 주택
  • 경기와 세종시의 읍면지역, 광역시의 군 지역이고 공시가 3억 이하라면 이또한 지방 저가 주택임.
  • 2년만 보유하면 기본세율로 정리 가능
  • 현금흐름 필요 시 여기서 챙기기 좋음
• 양도세도 종부세처럼 명의 분산으로 절세 가능

세금 계산 사이트

• 부동산계산기.com

 

 

나무를 보기 전에 숲부터 보는 톱다운 투자법

절대 실패하지 않는, 상승할 아파트 고르는 법

• 톱다운 투자법
  • 선진국(미국)과 한국의 부동산경기 -> 도 단위 흐름 -> 시 단위 흐름 -> 구체적 아파트 단지로 내려가며 투자처 찾기
• 상승 순서
  • 지역 내에서는 아파트 종류에 따라 상승 순서 정해짐
    
    • 분양권 및 신축 대장아파트 -> 준신축 아파트 -> 32평 이상 계단식 구축 아파트 -> 25평 계단식 구축 아파트 -> 21평 이하 복도식 구축 아파트
  • 간단한 규칙 : 각 도에서 인구수가 많은 순서부터 투자자들이 들어가기 시작함. 즉, 인구수 순으로 상승 순서가 결정됨!

 

 

지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터

가장 중요한 다섯가지

• 매매,전세가격 추이
  • 전반적 상승,하락 구간 파악
• 주택구입부담지수
  • 투자 시점에 아직 상승 여력 남아있는 지역 알아냄
• 입주, 미분양 물량
  • 공급량 파악 가능, 매도 시점의 분위기 예측해 투자 판단의 근거 만듦.
  • ex. 2년 보유 후 매도 계획 시 2년뒤 공급량 확인.
  • 즉, 매수 시점부터 2년 뒤 공급량 부족한 지역에 투자하는것이 좋음.
• 매매,전세 매물량
  • 매매 매물량 적음 -> 매수 직후 매매가 상승 예측 가능
  • 전세 매물량 적음 -> 매수 직후 전세입자를 좋은 가격에 들일수 있음
  • 가장 좋은 투자시점? 투자 지역에 전세 매물 없을때!
• 초기분양률(청약경쟁률)
  • 시장 심리가 살아있는지를 체크

 

결국 공급이 집값을 결정한다

• 공급량
  • 입주물량, 미분양 물량으로 구함
• 수요량
  • 일반적으로, 인구수*0.5