[독서리뷰] 부동산 경매 2천만원으로 복마마 따라잡기 : 이정도면 나도 할수 있겠는데?

경매투자로 부자가 되고 싶다면 일단 시작을 해야한다.
막상 실제로 경매를 겪어 보면 내가 이론으로 배울 수 없었던 것들을 배우게 된다.
아무리 좋은 책과 강의라도 실제로 겪어 보는 것만 못하다.

 

우연하게 유튜브를 보고 복마마님을 알게 되었는데, 성격도 시원시원하시고 설명도 깔끔하게 해주셔서

경매의 매력에 빠지고 이분의 영상을 다 봤던 기억이 있다.

이후에 경매 관련 책을 읽으려는데 마침 복마마님의 책이 있어 읽게 되었는데, 순식간에 홀린듯이 다 읽었었다.

송사무장님의 경매 책을 읽다가 어려운 용어가 너무 많았다.(나의 이해력&집중력이란 ㅠㅠ)

다시 쉬운 책으로 경매에 친숙해져야겠다, 하고이 책을 다시 읽었다. 2회독이다.

실전 사례를 많이 들어 설명해준 것이, 이해하기 쉬우면서 나도 할 수 있겠다는 자신감을 불어넣어주었다.

 

무엇보다, 경매를 1도 몰랐던 내가 이 책을 읽고 나도 경매 한 번 해볼 수 있겠다! 라는 자신감을 갖게 해준 고마운 책이다.(아마 근자감일듯)

 

내가 경매 관련 지식이 많지 않은 터라, 아주 초보자인 나에게는 꿀같은 정보들이었으나,중수나 고수 이상에게는 큰 도움이 되지 않을 수도 있겠다.

 

이 책에서는

1. 꼭 필요한 경매 기초 지식을 알려주고

2. 관련 사례들을 들어 그 지식이 실전에 어떻게 쓰이는지

설명하고 있다.

 

내용을 잊어버리지 않기 위해 책을 읽으면서 중요하다고 생각 했던 부분들만 목차와 함께 정리해봤다.

 

 

 

1장 나만의 포트폴리오 만들기

1. 2천만 원 경매 포트폴리오

-> 빌라(다세대 주택) 추천.
2. 5천만 원 경매 포트폴리오

-> 1억 5천 정도의 1층상가 추천
3. 1억 5천만 원 경매 포트폴리오

-> 다가구주택 추천

2장 경매 입문하기

1. 실전 사례 - 3명의 동거인
2. 경매 절차 한 번에 이해하기

3. 어려운 경매 용어, 꼭 알아야 할 것만

- 경매 : 부동산 물건을 최고가로 입찰한 사람에게 낙찰되는것.

- 강제경매, 임의경매 : 강제경매는 소송에 승소하여 그 판결문 가지고 경매하는것, 임의경매는 채권자가 근저당을 근거로 소송없이 경매에 들어가는것.

- 등기와 가등기 : 등기는 부동산거래 안전부장을 위해 부동산의 권리내용과 물권변동의 사실과 내용을 등기부에 기재하는행위, 가등기는 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기.

- 감정인과 감정평가액 : 감정인은 법원명령받아 부동산가격 책정하는사람, 감정평가액은 감평사가 조사한 내용 바탕으로 책정, 현시세 대비 80~90%로 감정가가 정해짐.

- 등기 촉탁 : 등기는 당사자 신청에 의하지만, 예외적으로 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우 이를 말함.

- 인도 명령 : 부동산을 점유하고있는 세입자나 전 집주인에게 부동산을 인도하라는 경고장.

- 말소기준 권리 : 경매물건 낙찰받을 시 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야하는 권리가 있는지 여부를 가리는 기준이 되는 등기.

- 경매 기입 등기 : 법원이 경매개시 결정을 한 경우 부동산 압류의 효력을 발생시킴.

- 대항력 : 임차인이 주택을 인도받고 전입신고하면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 제삼자로 변경되더라도 그 제삼자에 대하여 임차권을 가지고 대항할수 있게됨. 다만, 대항요건 갖추기 전에 등기부등본에 선순위 권리가 있는 상태로 주택이 매각된 경우는 낙찰자에게 대항할 수 없음.

 

3장 성공의 시작은 좋은 물건 검색부터

1. 실전 사례 - 복마마도 나무에서 떨어진다
2. 경매 물건 검색하는 방법
3. 좋은 물건 고르는 방법

-> 주택은 인프라, 학군, 자연환경 등등 / 상가는 임대시세조사, 수요조사, 거리뷰로 과거 임차 확인 / 토지는 밸류맵으로 가격확인, 건축불가여부확인, 맹지투자피하기, 혐오시설 근처토지 피하기

4장 권리분석 타파하기 Ⅰ

1. 실전 사례 - 사라진 집주인
2. 경매 투자의 3원칙

1) 쉽고, 권리분석이 명확한 물건부터 도전하라!

-초보는 특수권리는 피하라

2) 임장은 선택이아니라 필수이다!

3) 많이 유찰되었다고 좋은 물건이 아니다

3. 경매 정보 사이트에서 권리관계 확인하기

* 매각물건명세서에서 확인할것

1) 최선순위 설정일자

2) 현황조사 및 임차인의 권리신고 내역

3) 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는것

4) 비고란

4. 등기부등본의 구성

1)표제부

2)갑구

3)을구

5장 권리분석 타파하기 Ⅱ

1. 실전 사례 - 아파트 화단의 무덤
2. 등기부등본 파악하기

* 말소기준 권리가 될수 있는 6가지 권리 종류

1) 저당권

2) 근저당권

3) 압류

4) 가압류

5) 담보가등기

6) 강제경매개시 결정등기

3. 절대 놓치면 안 되는 전입세대열람
4. 매각물건명세서 - 빠르게 훑어보기

 

 

6장 발품 없는 경매는 없다

1. 실전 사례 - 상가와 주택의 동거

* 좋은상가 구별하는 방법

1) 상가는 다양한 용도로 사용할 수 있어야 가치가 높다

2) 관리비를 철저하게 분석해야 한다

- 공실 시 내가 내야하기 때문

2. 임장, 어떻게 해야 할까?

1) 건물 노후화 확인

2) 환경 확인

- 주차난 확인, 동네 한번 걸어보기(유해시설, 교통편의, 거주 연령층, ..)

3) 비용 확인

- 평균 관리비, 연체된 관리비, 건물이 괜찮은지, +점유자가 어떤사람인지 ..

3. 임장 사례 - 임장만 제대로 해도 폭탄은 피한다

7장 입찰 준비부터 낙찰까지

1. 실전 사례 - 경매를 잘 아는 집주인
2. 법원경매 입찰 방법

1) 10시 이전까지 법원에 도착

2) 내가 입찰할 물건 진행되는지 일정 변경됐는지 확인

3) 변경 없으면, 경매법정 안으로 들어가서 기일입찰표, 입찰봉투, 보증금 봉투 총 3가지 용지 받기

4)  입찰봉투에 기일입찰표, 보증금 봉투 넣고 제출

3. 차순위 매수신고와 공유자 우선매수 청구권
4. 매각불허가 사유 - 낙찰 취소

8장 낙찰받고 내 집이 되기까지

1. 실전 사례 - 유치권, 알고 나면 무섭지 않다
2. 낙찰받고 한 달 안에 처리해야 될 것들

1) 토지(전,답)는 일주일 안에 반드시 농지취득 자격증명원 발급받아 법원에 제출해야한다.

2) 낙찰 후 한달 안에 처리해야 할 가장 중요한 것은 '잔금납부'이다

3. 대출, 레버리지 활용하기

1) 신용관리

2) 긴급자금, 큰 지출을 위한 자산 축적은 필수

3) 소비 목적으로 대출받지 말자

4. 대출을 어느 정도 활용하는 것이 안전할까?

9장 알고 보면 쉬운 명도

1. 실전 사례 - 토지, 내 소유로 만들기
2. 명도를 준비하는 마음가짐
3. 명도확인서 & 인도명령과 강제집행

1) 명도확인서 : 낙찰자가 세입자에게 써주는것으로, 원활하게 명도가 완료됐다고 확인해주는 문서

2) 내용증명 : 점유자와 말할 용기가 없을 때 내용증명을 보내는 것도 좋음.

3) 명도확약서 : 앞으로 명도를 어떻게 진행할지에 대한 약속.(이사비에 대한 내용도 포함)

4) 인도명령 : 낙찰대금 완납후 6개월 이내에 신청해야함.

6) 강제집행 : 강제집행신청 - 강제집행 계고 - 강제집행 의 절차로 이루어짐.

 

10장 돈 버는 알짜 인테리어

1. 실전 사례 - 430만 원으로 2천만 원 더 벌기
2. 인테리어의 필요성
3. 인테리어의 유형

-> 반셀프 인테리어를 추천!
4. 반셀프 인테리어 과정

1) 담당자 섭외와 계약

2) 공사신고 및 서명

3) 철거

4) 창호(샤시)

5) 단열(난방배관)

6) 목공 및 목창호

7) 전기배선작업

8) 타일

9) 욕실

10) 필름 및 도장

11) 마루

12) 도배

13) 조명

14) 가구

15) 입주청소

5. 인테리어 비용은 얼마나 들까?

11장 복마마의 경매 투자 노하우

1. 실전 사례 - 경매 취하, 공무원의 실수
2. 통장잔고 5,000원에서 100억 원 자산가가 된 복마마

3. 경매 투자를 소액으로 시작해야 하는 이유

* 소액으로 시작하기 좋은 물건

1) 빌라

- 물건이 많아 다른 물건들과 쉽게 비교 가능

2) 소액 아파트

 

 

총평

이 분도 했으니까 나도 할 수 있을 거라는 생각이 든다.
씨드가 넘나 적어 슬프지만
조금이라도 모아서 빨리 경매 시작해보고싶다.
맨 처음에 인용한 문구처럼,
"경매투자로 부자가 되고 싶다면 일단 시작을 해야한다".
올해 목표는,
경매 입찰하고, 낙찰받기이다.!
올해 안에 낙찰 후기 포스팅 써야지.